住所変更登記の義務化とは？期限・罰則と検索用情報の申出を司法書士が解説
不動産を所有している方は、引っ越しなどで住所が変わったとき、登記簿上の住所も変更する必要があります。
2026年（令和8年）4月1日から、不動産の住所変更登記が義務化されました。正当な理由なく手続きを怠ると、5万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
一方、法務局が住所変更を確認して登記する「スマート変更登記」という制度も始まっています。あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、住所が変わるたびに自分で登記を申請する負担を軽減できます。
この記事では、住所変更登記の義務化の内容や期限、罰則、検索用情報の申出方法について、司法書士が分かりやすく解説します。
1．住所変更登記は2026年4月1日から義務化
住所変更登記とは？
住所変更登記とは、不動産の登記簿に記録されている所有者の住所を、現在の住所に変更する手続きです。
例えば、自宅を購入したときに東京都新宿区の住所で登記し、その後、東京都中野区に引っ越した場合、不動産の登記簿には以前の住所（新宿区）が残っています。
この住所を現在の住所（中野区）に変更する（新宿区から中野区に変更する）手続きが、住所変更登記です。
いつまでに登記すればよい？
2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられました。
対象となるのは、土地や建物の所有者として登記されている個人・法人です。
また、結婚などによって氏名が変わった場合も、氏名変更登記が必要（義務）です。
義務化前の住所変更等も対象
注意したいのは、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わった場合も、義務化の対象になることです。
すでに引っ越しているのに住所変更登記をしていない方も、対応が必要です。
2026年4月1日より前の変更については、原則として2028年（令和10年）3月31日までに登記する必要があります。
登記をしないとどうなる？
正当な理由なく期限内に変更登記をしなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、住所変更登記が遅れている方が、直ちに過料を科されるわけではありません。個別の事情によって判断されます。
2．住所変更登記の負担を軽減する「スマート変更登記」
住所変更登記の義務化に伴い、所有者の手続きの負担を軽減するため、「スマート変更登記」という制度が始まりました。
これは、あらかじめ必要な情報を法務局に申し出ておくことで、法務局が住所や氏名の変更を確認し、職権で変更登記を行う制度です。
通常であれば、引っ越しのたびに所有者自身が住所変更登記を申請する必要があります。
しかし、スマート変更登記を利用すれば、所定の条件を満たす場合、変更のたびに自分で登記を申請する必要がなくなります。
この制度を利用するために必要なのが、「検索用情報の申出」です。
3．検索用情報の申出とは？
検索用情報の申出とは、法務局が不動産の所有者を特定し、住所や氏名の変更を確認できるように、必要な情報をあらかじめ届け出る手続きです。
申出をしておくと、法務局は住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）を利用して、住所や氏名に変更がないかを確認します。
変更が確認された場合は、原則として法務局から本人に意思確認の連絡があり、本人が変更登記を希望する旨を回答すると、法務局が職権で変更登記を行います。
検索用情報の申出は、将来の住所変更登記の手続きを簡単にするための準備です。
申出に必要な情報
検索用情報の申出では、主に次の情報を届け出ます。
- 氏名
- 氏名のふりがな（外国籍の方は原則としてローマ字表記）
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス
- 国籍等
なお、2026年10月5日以降の申出では、国籍等の情報も必要になっています。
申出に費用はかかる？
検索用情報の申出自体には、登録免許税などの費用はかかりません。
また、オンラインで手続きを行うこともできます。書面による申出も可能です。
なお、司法書士に検索用情報の申出の手続きを依頼する場合は、別途、司法書士報酬がかかります。
申出をすれば、すぐに住所変更登記がされる？
検索用情報の申出をしただけで、直ちに住所変更登記が完了するわけではありません。
法務局が定期的に情報を確認し、住所や氏名の変更が判明した場合に、本人への意思確認などを経て登記を行います。
そのため、売却や担保設定などの予定があり、すぐに住所変更登記を完了させる必要がある場合は、通常の住所変更登記を申請する必要があります。
4．検索用情報の申出は誰ができる？
2025年4月21日時点ですでに不動産の所有者として登記されていた個人は、検索用情報の申出（単独申出といいます）をすることができます。
また、それ以降に所有者となった方でも、所有権移転登記などの際に検索用情報を申し出ていない場合は、別途申し出ることができます。
ただし、スマート変更登記の対象となるのは、原則として日本国内に住所がある個人です。海外に居住している方などは対象外となるため、個別に確認が必要です。
また、申出をした不動産が対象となるため、所有しているすべての不動産について手続きが済んでいるか確認することも大切です。
5．検索用情報の申出をする方法
検索用情報の申出は、主に次の方法で行います。
オンラインで申し出る
法務省の「かんたん登記・供託申請」を利用して、ウェブブラウザから手続きを行うことができます。
書面で申し出る
必要事項を記載した申出書と添付書類を、管轄の法務局に提出または郵送する方法です。
申出に必要な書類は、個々の事情によって異なる場合があります。
手続きの詳細は、法務省の公式案内をご確認ください。
6．住所変更登記を急ぐべき？検索用情報の申出でよい？
どちらの手続きを選ぶべきかは、不動産の利用予定や現在の登記状況によって異なります。
すぐに住所変更登記をした方がよいケース
次のような予定がある場合は、通常の住所変更登記を検討しましょう。
- 不動産を売却する予定がある
- 不動産を担保に融資を受ける予定がある
- 贈与や財産整理などで登記手続きが必要になる
- 住所変更登記を早急に完了させたい
売買や担保設定などの登記を行う際には、前提として住所変更登記が必要になることがあります。取引の日程が決まっている場合は、早めの対応が安心です。
すぐに登記する予定がないケース
当面、不動産を売却したり担保に入れたりする予定がない場合は、検索用情報の申出を先に行い、スマート変更登記を利用する方法もあります。
ただし、申出をすればあらゆる場合に自動で登記が完了するわけではありません。法務局からの意思確認に回答する必要があり、対象外となるケースもあります。
また、すでに住所変更登記の期限が過ぎている場合は、現在の状況に応じて適切に対応することが大切です。
7．住所変更登記や検索用情報の申出は司法書士にご相談ください
住所変更登記の義務化により、不動産を所有している方は、登記簿上の住所や氏名が現在の情報と一致しているかを確認する必要があります。
一方で、検索用情報の申出を利用すれば、将来の住所変更登記に伴う手続きの負担を軽減できます。
ただし、通常の住所変更登記をすべきか、検索用情報の申出を行うべきかは、不動産の利用予定や登記の状況によって異なります。
当事務所では、住所変更登記や検索用情報の申出に関するご相談を承っております。
「以前引っ越したまま登記を変更していない」「売却予定はないが、今のうちに対応しておきたい」など、ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。
参考情報
※本記事は2026年10月時点の制度に基づいています。具体的な手続きについては、最新の法務省の案内などをご確認ください。
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