相続不動産の評価を減らす

相続税の負担を軽くするためには、出来るだけ相続税評価額を減らすことが肝心です。

もちろん、違法に減らすのではなく、法律で認められている事項を漏れなく適用していくのです。 

下記に代表的な評価減の方法を掲載しますので、参考にしてください。

土地を他人に貸している場合

貸宅地の評価額=自用地価額×(1-借地権割合)
(自用地・・・他人に貸さずに、自分で使用している宅地のこと) 

建物を他人に貸している場合

貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

土地を借りている場合

借地権の評価額=自用地とした場合の評価額×借地権割合
(貸している土地であっても建物がない場合には借地権は発生しない)
(借地権割合は、路線価図や評価倍率表に表示されている)

賃貸物件を所有しているとき【貸家建付地評価減】

地主が建物を建てて他人に貸しているときの土地

貸家建付地=自用地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
(賃貸割合=賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷家屋の各独立部分の床面積の合計)

生活に必要な資産に対する配慮【小規模宅地等の特例による評価減】

生活の基盤となる最低限必要な財産を相続税から守るため、被相続人の居住用宅地や事業用宅地のうち、一定の面積までは通常の評価より一定の評価減を行うものです。

遺産分割において、相続人のうちの誰がその宅地を引き継ぐか(特例適用の有無)によって、相続税の金額が変わる可能性があります。

宅地の状況 種類 限度面積
平成26年12月31日まで
限度面積
平成27年1月1日以降
減額される比率
居住用宅地 特定居住用宅地(居住継続) 240㎡ 330㎡ 80%
事業用宅地 特定事業用宅地(事業継続) 400㎡ 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地(事業継続) 400㎡ 400㎡ 80%
不動産貸付(事業貸付) 200㎡ 200㎡ 50%

○ 特定居住用宅地等の要件(国税庁HPから引用)

区分 特例の適用要件
取得者 取得者等ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等 被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はありません。
被相続人と同居していた親族 相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人
被相続人と同居していない親族 丸1から丸3の全てに該当する場合で、かつ、次の丸4及び丸5の要件を満たす人

  • 丸1 相続開始の時において、被相続人若しくは相続人が日本国内に住所を有していること、又は、相続人が日本国内に住所を有しない場合で日本国籍を有していること
  • 丸2 被相続人に配偶者がいないこと
  • 丸3 被相続人に、相続開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)である人がいないこと
  • 丸4 相続開始前3年以内に日本国内にあるその人又はその人の配偶者の所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
  • 丸5 その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等 被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はありません。
被相続人と生計を一にしていた親族 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人

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