相続不動産を上手に売却

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したいというものです。 

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、経験値が圧倒的に少ないのが現実です。 

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、専門家に相談して情報を把握したうえで、実際の売却に進みましょう。  

誰が相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、相続人全員が売却したものと考えることになっています。 

この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。

現にその不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。

なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。

後に遺産分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。 

空家を売却する場合

相続によって空家になった不動産を売却する場合では、そこが被相続人の自宅等で、他の要件を満たすのであれば小規模宅地の特例を適用可能です。 被相続人の入院や老人ホームへの入所により、相続前から空家だった場合も小規模宅地の特例を適用可能な場合があります。

空家を売却する前提として建物を取り壊して更地にすることを検討される方も多いです。
仮に建物を取り壊して土地を更地にした場合、配偶者が相続する等で相続税に小規模宅地の特例を適用可能であっても、取り壊し後の1月1日現在で更地であれば固定資産税・都市計画税に住宅用地の特例措置が適用されなくなるためその後の固定資産税・都市計画税は以前の3~6倍になります。 

相続してすぐ売却したいときの注意点

亡くなった人の自宅土地について、配偶者以外が相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却すると、80%の減額が使えませんので注意が必要です。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80%減額するもので相続税を減らす効果が大きく、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースがよくあります。

この小規模宅地の特例の適用を受けるには、その他の様々な要件を満たし、その旨の申告をする必要がありますので、必ず専門家に相談・確認してください。 

 

相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

この特例は、相続した土地建物を一定期間に譲渡した場合には、納税した相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。 

ちなみに、相続税申告期限から3年以内に譲渡した場合この特例が適用できます。

例えば、平成20年4月1日に相続開始(亡くなった)の場合には、平成23年4月1日が期限日になります。また、相続税を物納した場合でも利用できます。


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